住房城鄉建設部、所见售何自然資源部、得现金融監管總局近日聯合印發《關於完善商品住房銷售製度的房销通知》，部署各地穩步推進商品住房銷售製度改革，推进加快構建房地產發展新模式。所见售何

　　為何要推進商品住房銷售製度改革？得现

　　商品住房銷售製度是房地產管理的基礎性製度。住房城鄉建設部有關負責人表示，房销保護購房人合法權益是推进推進商品住房銷售製度改革的出發點和落腳點。完善商品住房銷售製度，所见售何是得现適應我國房地產市場發展進入存量時代的客觀要求。

　　清華大學房地產研究中心主任吳璟說，房销誕生於上世紀90年代的推进商品住房預售製度，適應城鎮住房短缺時期擴大開發資金來源、所见售何快速增加住房供應的得现需要，但在房地產市場供求關係發生重大變化的房销背景下，我國住房發展從“有沒有”轉向“好不好”，商品住房銷售製度需要相應調整。

　　根據通知，商品住房銷售製度改革的一項重點內容是，“有力有序推行商品住房現房銷售，實現‘所見即所得’，減少商品住房交付糾紛，從根本上防範交付風險，維護購房人合法權益”。

　　專家表示，在供不應求、房價總體上行的階段，預售製度下的早簽約往往意味著更多選擇餘地和更低價格。隨著市場轉向結構性供大於求，購房者在簽約時同時承擔交付時間和交付質量兩重不確定性的代價日益凸顯。商品住房銷售製度從以預售為主向以現售為主的轉變，是住房消費升級的內在要求和必然趨勢。

　　推行商品住房現房銷售有哪些亮點？

　　浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，竣工驗收和具備交付條件是現房銷售準入的統一標尺，這能防範“偽現房”，夯實 “所見即所得”的製度基礎。

　　值得注意的是，推行現房銷售並沒有“一刀切”。通知明確，通知施行之日起，新出讓土地的商品住房項目和已出讓土地未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，優先選擇現房銷售；已取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，鼓勵實行現房銷售。

　　吳璟表示，商品住房銷售製度改革實行“老項目老辦法，新項目新辦法”，以是否取得建設工程規劃許可證劃分新老項目。對於老項目，可以選擇繼續預售，也鼓勵實行現房銷售。對於新項目，在製度設計上，實行預售和現房銷售兩種製度並行，給開發企業和購房人留出自由選擇的空間。

　　圍繞完善商品住房預售管理，通知明確了哪些舉措？

　　具體來看，通知規範了商品住房預售條件，將全國層麵的預售條件統一為“單體建築應完成主體結構封頂”；加強了預售資金監管，“購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金應全部存入資金監管賬戶”；對存量項目預售管理進行了優化，要求“合理確定監管額度，優化預售資金使用，嚴格預售資金監管，保障預售資金安全”。

　　推進商品住房銷售製度改革對房地產市場的平穩健康發展有哪些積極作用？

　　專家表示，商品住房現房銷售改變了房地產行業的競爭依據，將重心從融資能力、周轉速度和規模擴張轉到產品質量和服務品質上來。短期看，將提高房地產開發企業的資金準入門檻，有助於管控供大於求城市新增開發供給規模，加快促進房地產市場供求平衡。從中長期看，將促使房地產開發企業“有多大實力辦多大事”，擺脫過度負債、盲目擴張的經營模式，轉向穩健經營，更加有利於提高住房產品品質、防範化解行業風險，促進房地產市場平穩健康發展。

　　通知明確“加強政策措施協同”，並同步跟進“優化土地供應管理”“加大融資支持力度”“完善開發建設管理”“推行‘交房即交證’”等配套政策，確保改革平穩落地。

　　住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局有關負責人在回答記者提問時表示，完善商品住房銷售製度是推動房地產業高質量發展的現實需要。改變“高負債、高杠杆、高周轉”模式，迫切需要通過改革商品住房銷售製度、加強預售資金監管，引導房地產開發企業根據自身實力合理確定開發經營規模、強化風險意識，促進房地產行業穩健經營、高質量發展。